Kartika Podcast Episode 8 : Aman dan Nyaman Belanja Tanah
Kartika Podcast Episode 8 :
Aman dan Nyaman Belanja Tanah
Hadir kembali di Kartika Podcast Episode 8, di mana kita akan memperluas wawasan tentang jual beli tanah!
Di tengah maraknya investasi properti, penting bagi kita, terutama para Ibu-Ibu yang berencana berinvestasi, untuk cermat dan berhati-hati agar tidak terjebak dalam kecurangan mafia tanah.
Dalam episode ini, host kita yang penuh semangat, Ibu Iva Irfan Affandi, istri dari Kolonel Czi Irfan Affandi, dan Ibu Wulan Jeffry, istri dari Letkol Inf Jeffry Satria, akan mendalami topik ini bersama narasumber terpercaya, yaitu Ibu Juanita Bernard Yosa, istri dari Lettu Inf Bernard Yosa Wicaksana.
Sebagai seorang notaris dan penasihat hukum, beliau akan memberikan tips berharga untuk memastikan investasi tanah Anda aman dan nyaman. Mari kita simak pembahasannya dan siapkan diri Anda untuk berinvestasi dengan bijak!
Memahami Perbedaan Profesi Notaris dan PPAT
Dalam berbagai transaksi properti, seperti jual-beli, sewa-menyewa, atau pengalihan hak atas tanah, Anda pasti pernah mendengar istilah “notaris” dan “PPAT” (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
Meskipun keduanya berhubungan dengan pembuatan akta, namun mereka memiliki perbedaan yang signifikan dalam tugas dan wewenangnya. Berikut kita simak perbedaannya!
1. Pengangkatan dan pemberhentian :
Notaris, Pengangkatan dan Pemberhentian notaris diatur oleh Undang-Undang nomor 2 Tahun 2014 tentang jabatan notaris. Pengangkatan dan Pemberhentian dilakukan oleh Menteri Hukum dan HAM.
PPAT, Pengangkatan dan Pemberhentian PPAT diatur oleh Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertahanan Nasional (ATR/BPN). PPAT diangkat dan diberhentikan oleh Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN.
2. Kewenangan :
Notaris, Seorang notaris adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta autentik atau kewenangan lainnya, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang terkait. Notaris tidak berwenang dalam pembuatan jual beli tanah. Notaris memiliki cakupan yang lebih luas dalam membuat akta autentik, yakni:
a. Membuat perjanjian dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh pihak yang berkepentingan.
b. Menjamin kapan akta selesai dibuat, menyimpan akta, mempersiapkan salinan, kutipan akta, dan grosse.
c. Membuat akta berdasarkan seluruh perbuatan, penetapan, dan perjanjian yang dikehendaki atau diharuskan oleh mereka yang berkepentingan.
Contoh dari akta notaris salah satunya adalah pendirian PT dan perjanjian pranikah.
PPAT, sebaliknya, memiliki tugas yang lebih spesifik dan terbatas. Menurut PP 24 Tahun 2016, PPAT berwenang membuat akta sebagai bukti telah terjadi perbuatan hukum dan terbatas pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Lingkup tugasnya hanya mencakup hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun saja.
Contoh Akta yang dibuat oleh PPAT antara lain : Akta Jual Beli Tanah (AJB), Akta Hibah tanah, Akta Tukar Menukar Tanah, Akta Pembagian Hak Bersama (tanah dalam kondisi sengketa atau hak bersama.
Hal-hal yang harus diperhatikan sebelum membeli tanah.
Membeli tanah adalah investasi besar, dan penting untuk memastikan setiap langkah aman secara hukum agar terhindar dari masalah di kemudian hari. Dalam Podcast ini Ibu Juanita menjelaskan beberapa hal penting yang harus dilakukan sebelum membeli tanah dari segi hukum:
- Status tanah.
Pertama kali Kita harus melihat status dari tanah tersebut. Status tanah dapat berupa Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, ataupun Hak Pakai, hal ini akan tercantum dalam akta jual beli tanah dan sertifikat tanah.
- Status kepemilikannya.
Pastikan bahwa penjual adalah pemilik sah tanah tersebut, atau mereka memiliki wewenang untuk menjual tanah jika tanah tersebut atas nama pihak lain. Status kepemilikan tanah antara lain Belum menikah, Menikah, Cerai Hidup, dan Cerai Mati. Dibutuhkan status kepemilikan karena jika saat proses AJB diperlukan persetujuan dari pasangan kawin. Jika pasangan sudah meninggal dunia maka dibutuhkan akta kematian, atau jika sudah ada ahli waris maka diperlukan persetujuan ahli waris.
- Ukuran tanah.
Ukuran tanah perlu diperbaharui secara berkala, dilakukan oleh BPN didampingi oleh pemilik tanah. Jika terjadi perubahan pada sertifikat sebelumnya dengan ukuran tanah terbaru dikarenakan biasanya ada penyusutan pada tanah yang mengakibatkan adanya perubahan ukuran tersebut sehingga diperlukan kesepakatan antara penjual tanah dan calon pembeli tanah.
- Lokasi tanah.
Kita juga harus memperhatikan lokasi tanah, apakah di tanah tersebut pernah terjadi tanah longsor, atau tanah tersebut memiliki drainase yang buruk, memiliki kontur yang tidak rata, hal-hal ini juga sangat mempengaruhi harga dari tanah tersebut.
- Akta Jual Beli.
Saat membelii tanah, Kita harus pastikan untuk tetap melakukan akta jual beli, karena berfungsi sebagai bukti sah di mata hukum atas aktivitas transaksi jual beli dan pemindahan kepemilikan properti.
AJB adalah salah satu dokumen penting yang perlu di periksa keasliannya saat akan melakukan transaksi jual beli properti (tanah, bangunan, dan lainnya).
Bukti transaksi jual beli yang satu ini sama pentingnya seperti Sertifikat IMB, Surat Hak Milik (SHM), Surat PBB, dan dokumen penting kepemilikan lainnya. Tanpa adanya AJB, akan kesulitan untuk mengurus balik nama surat tanah.
- Membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) & Pajak Penghasilan (PPH).
PPH dibayarkan oleh penjual. Sedangkan BPHTB dibayarkan oleh Pembeli. Tarif BPHTB tergantung dari Perda masing-masing, tetapi ada batasannya dalam Undang-Undang yaitu tarif maksimalnya sebesar 5%.
Pengertian dan Jenis-Jenis Hak Atas Tanah di Indonesia
Undang-Undang nomor 5 tahun 1960 adalah Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), yang merupakan dasar hukum utama untuk pengelolaan dan pengaturan agraria di Indonesia. UUPA mengatur tentang hak-hak atas tanah, seperti Hak Milik, Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pakai. Berikut penjelasan lebih dalamnya.
- Hak Milik diatur dalam pasal 20 dimana Hak Milik itu adalah Hak yang terpenuh dan terkuat yang dimiliki seseorang atas tanahnya. Hak milik hanya diperuntukan bagi Warga Negara Indonesia (WNI). Tanah yang berstatus Hak Milik oleh pemiliknya dapat diperjual belikan.
- Hak Guna Bangunan diatur dalam pasal 35. Hak Guna Bangunan adalah salah satu jenis hak atas tanah yang memberikan hak kepada pemegangnya untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, biasanya untuk jangka waktu tertentu. HGB memiliki jangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun. Hak Guna Bangunan juga tidak boleh dimiliki oleh Warga Negara Asing
- HGU diatur dalam pasal 28. Hak hukum menggunakan tanah milik negara atau milik orang lain untuk kegiatan usaha tertentu. Hak atas tanah ini diberikan untuk keperluan pertanian, perikanan, dan peternakan. Karena itu, lahan berstatus HGU umumnya merupakan tanah negara kategori hutan produksi yang dapat dialihkan untuk berbagai keperluan namun tidak dapat diperjual belikan. HGU masa usia tanahnya 25 tahun, akan tetapi bisa diperpanjang untuk usaha tertentu.
- Hak Pakai, hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah, yang kewenangan dan kewajibannya ditentukan dalam keputusan pejabat yang berwenang atau dalam perjanjian dengan pemilik tanah. Dapat diperjual belikan atas izin pejabat pemerintah yang berwenang. Dapat dibeli baik oleh WNI dan WNA.
Podcast kali ini dipenuhi dengan diskusi yang seru dan penuh wawasan mengenai jual beli tanah. Berikut adalah beberapa pertanyaan menarik yang disampaikan oleh host kepada Ibu Juanita dalam sesi podcast ini :
Bermasalah dalam sertifikat ganda? Bagaimana kita menuntut hak kita mengetahui tanah tersebut memiliki sertifikat ganda?
- Menyelesaikan Sengketa melalui Kantor Pertanahan.
- Mengajukan Gugatan Pembatalan SHM.
- Membuat Laporan Dugaan Pemalsuan Sertifikat ke Kepolisian.
Bagaimana cara mengecek sertifikat asli/palsu?
Cek Sertifikat Lewat Website BHUMI, masukkan nama Kabupaten/Kota dan Desa/Kelurahan. Masukkan Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB) atau Nomor Hak. Klik “Cari Bidang”. Nantinya akan muncul informasi terkait bidang tanah yang dicari.
Bagaimana jika terdapat penulisan ganda kecamatan dalam sertifikat?
Harus di cek ke BPN jika terdapat perubahan makan akan diterbitkan ulang sertifikat tersebut.
Bagaimana tanggapan tentang Sertifikat Elektronik?
E-Sertifikat dapat mengefisiensi dalam proses jual beli tanah, karena minim resiko rusak/hilang, dan hal hal lainnya. E-Sertifikat lebih aman.
Apakah E-Sertifikat rawan penipuan?
Untuk saat ini di Indonesia masih belum banyak terimplementasinya penggunaan E-Sertifikat dikarenakan belum ada sosialisasi dari ATR/BPN untuk sosialisasi E-Sertifikat.
Setifikat balik nama tanpa kehadiran pemilik nama tersebut, apakah sah dan memungkinkan?
Jawabannya memungkinkan. Jika pemilik sakit tidak bisa beranjak dari tempat tidur atau berdomisili jauh dari tanah yang akan dijual dapat diwakili oleh 1 Kuasa Mutlak. Hal ini sudah diatur dalam KUH perdata.
Ciri-ciri tanah yang bermasalah:
1. Tanah yang tidak pernah dicek sertifikatnya
2. Tanah sengketa
3. Tanah yang dipromosikan secara ilegal oleh marketing, saat dicek lokasi ternyata tidak sesuai dengan iklan. Jika tidak bisa mengecek secara langsung, tetap perlu diwakili oleh orang yang dipercaya untuk mengecek lokasi.
Hal-Hal yang harus diperhatikan dalam Transaksi jual/beli tanah:
- Sebelum melakukan transaksi jual beli, terlebih dahulu calon pembeli meneliti asal usul tanah yang akan dibeli, bisa dengan menghubungi Pemerintah Desa setempat atau penduduk setempat yang dipandang mengetahui riwayat tanah tersebut.
- Laporkan rencana transaksi jual beli kepada Perangkat Desa setempat agar dapat dibantu disiapkan dokumen pertanahan yang diperlukan, termasuk pengukuran ulang atas tanah tersebut.
- Pastikan transaksi jual beli tersebut disaksikan oleh para saksi, utamakan tetangga batas tanah dan Ketua Lingkungan (RT/RW) setempat dan para saksi ikut menandatangani Pernyataan/Perjanjian Jual Beli.
- Pastikan transaksi jual beli dan dokumen Jual Beli tercatat oleh Pemerintah Desa setempat
- Apabila dirasa perlu maka harus membawa dokumen Jual Beli (Pernyataan Jual Beli/ Perjanjian Jual Beli) ke Notaris/ PPAT agar selanjutnya dapat dibuatkan Akta Jual Beli.
Diskusi dalam podcast ini memberikan pemahaman yang mendalam tentang bagaimana memastikan setiap langkah dalam proses jual beli tanah dilakukan dengan benar.
Pentingnya memeriksa sertifikat tanah, memahami peraturan perundang-undangan, serta melibatkan pihak professional seperti notaris dan PPAT menjadi kunci untuk menghindari berbagai kecurangan yang kerap terjadi.
Dengan gaya bicara yang ringan namun penuh Informasi, podcast ini menjadi panduan penting bagi siapa saja yang ingin membeli tanah dengan aman dan nyaman, serta terhindar dari jebakan mafia tanah atau masalah hukum di kemudian hari.
Untuk tips lebih lanjut, jangan lupa terus dengarkan Kartika Podcast di episode-episode berikutnya. Stay Alert and stay smart in property investmen
